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„Der Immobilienmarkt in Polen“

haben mitgewirkt:

 

Henryk Gawron,

Prof. Dr. habil. an der Ökonomischen Akademie in Poznan

wirtschaftliche Aspekte

 

Tadeusz W³udyka, 

Prof. Dr. habil. an der Berg- und Hüttenakademie (AGH)

juristische Aspekte

 

Andreas Billert,

Dr., Studienleiter im Studiengang Raumplanung im Collegium Polonicum Slubice

 

Tomasz Kondracki,

Dipl. Kaufmann, Finanzbeauftragter im Collegium Polonicum

volkswirtschaftliche Aspekte und Statistik

 

Krzysztof Wojciechowski,

Dr., Verwaltungsdirektor an der A. Mickiewicz Uniwersität Collegium Polonicum

            Projektkoordinator und Redakteur

 

Heinz Koppenhauser,

Direktor, Deutsche Kreditbank AG, NL Frankfurt/O

Direktbetreung des Projekts seitens der Bank

 

Übersetzerien:

•Katja Raeke, Anna Halina Röhner    

 

Das Wichtigste auf einen Blick (in 10 Minuten zu lesen)

 

·        1 EURO = 4 Zloty ( Zl. auch als ‘PLN’ bezeichnet)

·        Polen hat 38 Mio. Einwohner.

·        Es gibt 12 Mio. Wohnungen in Polen.

·        Der Durchschnittslohn betrug im Sommer 2004  ca. 2400 Zl.

·        Die allgemeine Kaufkraft der Bevölkerung steigt. Der Durchschnittslohn betrug 1990 100 EURO monatlich, heute beträgt er 500 EURO brutto monatlich. Die Oberschicht (5-10%) hat westeuropäisches Einkommen.

·        Es herrscht große Wohnungsnot in Polen. Der soziale Druck, Wohnungen neu zu bauen und zu sanieren ist da. Der politische Wille auch. Es fehlt an Kapital, einigen rechtlichen Regelungen und besonders an preiswerten Bautechnologien.

·        Der Wohnungshunger „von oben“ wird gesättigt. Der Wohnungsbau und der Immobilienhandel für die Oberschicht boomt ( siehe Anhang - Zeitungsinserate).

·        Die privaten Wohnungen werden immer größer und luxuriöser. Das Investieren in den Wohnungsbau für die Oberschicht gibt - bei kleinerem Risiko - ähnliche Rückflüsse wie das in Bürogebäude.

·        Die staatlichen Förderprogramme für den sozialen Wohnungsbau sind sehr bescheiden. Auf diese Weise entstehen lediglich einige tausend Wohnungen im Jahr. Selbst diese sind eigentlich nur für Angehörige der ‘Mittelschicht’ erschwinglich.

·        Ein durchschnittlicher Wohnungsbaukredit beträgt in Polen 100 000 Zloty. 

·        Insgesamt werden in Polen jährlich 60 000 - 70 000 Wohnungen gebaut. Die meisten im Auftrag individueller Bauherren (43%; Tendenz steigend), der Baugenossenschaften (33%; Tendenz fallend), der Bauträger (16%; Tendenz stark steigend), der sozialen Bauträger (8%; Tendenz leicht steigend.)

·        Es besteht in Polen eine starke Tendenz, das klassische Eigentum an Immobilien zu stärken. Demnächst sind Gesetzesänderungen zu erwarten, die diesen Prozess vorantreiben sollen. In 5-10 Jahren soll das direkte Eigentum dominieren. Beim angekündigten Veto des  Präsidenten gegen das Gesetz über die allgem. Privatisierung der staatlichen- und Genossenschaftswohnbestände, wird das Parlament (‘Sejm’) versuchen, eine 2/3 Mehrheit zu erreichen um es doch zur Verabschiedung zu bringen.

·        Auf dem Lande sind die meisten Immobilien Eigentum von Privatpersonen. In den Städten dominiert noch das genossenschaftliche und das kommunale Eigentum (die Nutzer der Immobilien sind Mieter oder Erbpächter.) Aus historisch/ politischen Gründen ist in Polen eine Form des Quasi-Eigentums weit verbreitet. Sie nennt sich ‘dzierzawa wieczysta’. Übersetzt wird dieser Begriff wörtlich mit ‘Erbpacht’, von einigen Übersetzern jedoch auch mit ‘vererbbarer Nießbrauch’. In beiden Fällen handelt es sich um ein und denselben Begriff.

·        Die Grundbücher werden in Polen ähnlich geführt wie in Deutschland. Das Problem besteht darin, daß in Polen (besonders in den Städten) nur wenige Immobilien systematisch geführte Grundbücher haben. Auf die Anlage eines Grundbuches muß man mehrere Monate warten. Allerdings ist der ‘öffentliche Glaube’ der Grundbücher eingeschränkt, da die sog. ‘Hypothek kraft Gesetz’ Vorrang in der Befriedigung der Forderungsansprüche hat (auch ohne Grundbucheintrag.) Dieser Vorrang der ‘Hypothek kraft Gesetz’ gilt jedoch nicht für die Hypothekenbanken.

·        Die Zahl der Hypothekenbanken und der Hypothekarkredite nimmt rapide zu. Es werden für sie immer günstigere Bedingungen geschaffen.    

·        Es werden keine genauen Statistiken über Volumen der hypothekarischen Kredite, Mietspiegel und andere Kenngrößen geführt. Die Werte sind mit Toleranz +/- 10%  der Presse entnehmbar.

·        Die Stabilität in Polen ist jung. Alle, die in den Wohnungsbau investieren, verhalten sich vorsichtig. Die Inflation (z.Z. ca. 10%) sinkt, ist aber für viele Kreditnehmer noch zu hoch. Die Banken verwenden ein sehr ausgebautes System von Sicherheiten und gewähren Kredite fast ausschließlich mit einer Laufzeit von unter 10 Jahren.

·        Die Universalbanken vergeben immer mehr Wohnungsbaukredite. 1997 hatten sie ein Volumen von 1,3 Mrd. ZL, im Jahre 2004 werden es ca. 10,3 Mrd. sein. 

·        Die Fremdwährungskredite sind sehr begehrt. Das Risiko besteht darin, daß die EURO und der Zloty  theoretisch stark im Kurs auseinanderdriften könnten. Bei Beibehaltung der bisherigen Eckdaten der polnischen Wirtschaft dürfte es zu keinem rapiden Kursabfall kommen.

·        Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für ausländische Unternehmen werden schon in den nächsten Jahren, noch vor dem Beitritt, praktisch dem EU - Standart entsprechen. 

·        Der Erwerb von Immobilien durch Ausländer /ausländische Firmen ist zwar genehmigungspflichtig, es werden aber tausende Genehmigungen jährlich erteilt. Ausnahme bilden landwirtschaftliche Nutzflächen - damit tun sich die Behörden schwer.

·        In den nächsten Jahren ist die Entstehung von ersten Sanierungsprojekten zu erwarten. Man rechnet hier ausschließlich mit privatem Kapital.

·        Investitionsaktivitäten müssen von guter PR-Arbeit flankiert werden. Privatisierungs- und Sanierungsprogramme der Kommunen und Genossenschaften stoßen meist auf Widerstand der Betroffenen, was sich in den Beschlüssen der Vertretungsgremien widerspiegelt. Die einkommens-schwächeren Mieter in Polen sind risikoscheu.